Fluxo de negócio — da análise ao repasse¶

Esta página conta o caminho de uma garantia como o sistema funciona hoje: da abertura da análise de crédito até o dinheiro chegar à garantidora. Cada etapa diz quem age, o que muda de situação, o que o sistema gera e por onde passa o dinheiro.

O texto foi levantado do próprio sistema em outubro de 2026, não de documentos de intenção. No fim, Pontos a confirmar reúne o que o sistema faz e merece uma decisão de negócio, e as falhas encontradas no caminho.

O caminho inteiro¶

flowchart TD
    A["1. Abertura<br/><small>imobiliária ou garantidora</small>"] -->|enviar| B["2. Análise<br/><small>analista de crédito</small>"]
    B -->|devolver com pendência| P["Pendente<br/><small>quem cadastrou corrige</small>"]
    P -->|retomar| B
    B -->|reprovar| R(["Reprovada"])
    B -->|aprovar| C["3. Aprovada<br/><small>mensalidade e adesão definidas</small>"]
    C -->|emitir| D["4. Garantia emitida<br/><small>aguardando assinatura</small>"]
    D -->|registrar contrato assinado| E["Garantia vigente<br/><small>nascem todas as cobranças</small>"]
    E --> F["5. Cobranças<br/><small>entrada + mensalidades</small>"]
    F -->|cobradas pela garantidora| G["Garantidora registra o pagamento"]
    F -->|cobradas pela imobiliária| H["6. Acerto mensal<br/><small>imobiliária informa, garantidora fecha</small>"]
    H --> G
    F -.->|inquilino não paga| S(["Sinistro<br/><small>ainda não existe no sistema</small>"])

Quem participa:

• Imobiliária — o Usuário de Imobiliária abre análises e acompanha garantias e cobranças da própria imobiliária. O Responsável da Imobiliária faz o mesmo e, além disso, administra os usuários dela e informa os pagamentos no acerto mensal.
• Garantidora — o Operador cadastra, abre análises, emite a garantia e registra a assinatura. O Analista de Crédito decide a análise e também pode emitir a garantia. O Administrador da Garantidora faz tudo isso e é o único que registra pagamentos e fecha o acerto com a imobiliária.
• Inquilino e proprietário não usam o sistema. O proprietário aparece só nos dados do imóvel e não é parte da garantia.

1. Abertura da análise¶

Quem abre: a imobiliária ou a garantidora (Operador ou Administrador).

O que se informa: o imóvel, o aluguel, o condomínio, o IPTU, o prazo da garantia (de 1 a 60 meses), quem são os inquilinos e, quando a garantidora permite, a taxa de adesão combinada.

• Quem entra na análise: um ou mais locatários — um deles é o principal e precisa ter renda informada — e, se houver, corresponsáveis, sempre pessoa física. O locatário pode ser pessoa física ou jurídica.
• A imobiliária da análise é a do imóvel e não muda depois. Imóvel e inquilino cadastrados por uma imobiliária ficam vinculados a ela.
• Pacote Locatício = aluguel + condomínio + IPTU. Todos os valores da garantia partem dele.
• Documentos: a garantidora define o que exige de cada um (locatário pessoa física, locatário pessoa jurídica, corresponsável, imóvel), se é obrigatório e por quantos dias vale. Faltar documento não impede o envio — a análise entra na fila incompleta, e o documento só pesa na aprovação.

A análise nasce Em edição. Para enviar, basta ter os inquilinos em ordem: ao menos um locatário, o principal definido e a renda informada. Ela passa a Enviado.

2. Análise e consultas de crédito¶

Consultas de crédito são feitas automaticamente no envio, conforme o pacote de consultas que a garantidora contratou (Boa Vista, QUOD, SCR, protesto, CADIN…).

• Só são feitas quando o locatário principal é pessoa física; pessoa jurídica não é consultada.
• Se a garantidora ativou o reaproveitamento, uma consulta recente do mesmo inquilino é reaproveitada em vez de paga de novo.
• Uma falha na consulta não volta a análise atrás.
• O resultado serve só para o analista ler — nada no sistema depende dele para aprovar.
• O analista pode refazer ou acrescentar consultas; o custo é mostrado antes.

O analista assume a análise, que passa a Em análise. O sistema calcula a renda total dos locatários, quantas vezes ela cobre o Pacote Locatício e uma recomendação: aprovar a partir de 3 vezes, analisar com cuidado entre 2 e 3 vezes, reprovar abaixo de 2 vezes. É só uma sugestão; quem decide é o analista.

Devolver: quando falta algo, o analista devolve a análise informando o tipo de pendência (documento, dado divergente, renda que não fecha…) e um texto. Ela fica Pendente. Quem cadastrou — a imobiliária, ou a própria garantidora quando a análise é dela — corrige e retoma, e ela volta a Em análise. Ninguém é avisado por e-mail; a devolução aparece na fila de trabalho.

Outros desfechos: a imobiliária pode desistir da análise (com motivo, enquanto ela não foi assumida ou está pendente); a garantidora pode cancelar (Administrador); o analista pode reprovar.

stateDiagram-v2
    [*] --> Edicao: abrir
    Edicao: Em edição
    Enviado: Enviado
    Analise: Em análise
    Pendente: Pendente
    Aprovado: Aprovado
    Reprovado: Reprovado
    Cancelado: Cancelado
    Edicao --> Enviado: enviar (faz as consultas)
    Enviado --> Analise: analista assume
    Analise --> Pendente: devolver com pendência
    Pendente --> Analise: retomar
    Analise --> Aprovado: aprovar
    Pendente --> Aprovado: aprovar
    Analise --> Reprovado: reprovar
    Pendente --> Reprovado: reprovar
    Edicao --> Cancelado: cancelar ou desistir
    Enviado --> Cancelado: cancelar ou desistir
    Analise --> Cancelado: cancelar
    Pendente --> Cancelado: cancelar ou desistir
    Aprovado --> [*]
    Reprovado --> [*]
    Cancelado --> [*]

Toda mudança de situação fica registrada no histórico da análise, com quem fez e quando.

3. Aprovação¶

Quem aprova: o Analista de Crédito ou o Administrador da Garantidora. Na aprovação se definem a mensalidade (em % do Pacote Locatício) e, se for o caso, a taxa de adesão.

• Documentos: se falta documento obrigatório ou algum está vencido, o analista não consegue aprovar; o Administrador aprova mesmo assim, desde que escreva uma justificativa. A lista de documentos daquele momento fica guardada.
• Mensalidade: precisa estar dentro da faixa que a garantidora definiu para pessoa física ou para pessoa jurídica; se ninguém informar, vale a sugerida. Ela ainda pode ser alterada depois de aprovar, até a garantia ser emitida.
• Taxa de adesão: vale o valor que o analista definir na aprovação; se ele não definir, o combinado na abertura da análise; se nada foi combinado, a regra da imobiliária (quando ela tem regra própria) ou a da garantidora.

Aprovar não emite a garantia. A análise fica Aprovado, liberada para emissão, e a emissão é o passo seguinte.

4. Emissão e assinatura da garantia¶

Quem emite: Operador, Analista de Crédito ou Administrador da Garantidora, a partir de uma análise aprovada que ainda não tem garantia.

Quem emite escolhe o início da vigência (pode ser uma data passada ou futura), o fim (no máximo o prazo aprovado) e o dia de vencimento das cobranças, entre os dias que a garantidora oferece (sem escolha, vale o primeiro). A garantia ganha um número e guarda, desde ali, todos os seus valores:

• valor garantido = Pacote Locatício;
• mensalidade em reais = Pacote × percentual aprovado;
• taxa de adesão, e se o 1º mês é cobrado à vista junto com ela;
• limite de indenização = Pacote × um múltiplo definido pela garantidora (ou sem limite), e o limite para custos de saída;
• os prazos de sinistro e a imobiliária.

A garantia nasce Aguardando assinatura. A assinatura do contrato acontece fora do sistema; o que o sistema registra é o contrato assinado — o arquivo anexado à garantia e a data da assinatura (Operador ou Administrador). A data não pode ser futura, e a vigência não pode ter terminado. Esse registro torna a garantia Vigente e, no mesmo momento, cria todas as cobranças dela.

stateDiagram-v2
    Aguardando: Aguardando assinatura
    Vigente: Vigente
    Vencida: Vencida
    Encerrada: Encerrada
    [*] --> Aguardando: emitir
    Aguardando --> Vigente: registrar contrato assinado (cria as cobranças)
    Vigente --> Vencida: chega o fim da vigência
    Aguardando --> Encerrada: encerrar
    Vigente --> Encerrada: encerrar (cancela as cobranças futuras)
    Vencida --> Encerrada: encerrar
    Vencida --> [*]
    Encerrada --> [*]

Encerrar é do Administrador, com motivo, e não tem volta; pode ser feito a qualquer momento, inclusive depois de vencida. Ao encerrar, as cobranças futuras ainda não pagas são canceladas. Cada análise gera uma garantia só: para mudar o preço de uma garantia, é preciso encerrá-la e abrir uma nova análise de crédito, que passa de novo por envio, aprovação e emissão.

5. Cobranças¶

As cobranças criadas quando o contrato assinado é registrado:

Quem cobra cada cobrança é definido quando ela é criada e não muda depois. Isso depende de duas escolhas: a forma de cobrança da garantidora (boleto ou PIX) e se a imobiliária recolhe a mensalidade — que, para imobiliária nova, começa desligada.

O sistema não emite boleto nem PIX. Ele não está ligado a banco nenhum: não gera linha digitável, QR code nem recebe aviso de pagamento. Cada cobrança é um registro que a garantidora marca como paga à mão.

Registrar pagamento (só o Administrador): informa-se a data em que o dinheiro entrou, por onde entrou e quanto foi para a taxa de adesão, para a mensalidade, para a avulsa e para multa e juros, com o comprovante, se houver. Multa e juros são calculados pelo sistema a partir das regras da garantidora: multa em % sobre o valor, juros ao mês proporcionais aos dias de atraso, e uma carência de dias sem encargo. A cobrança pode ter o vencimento corrigido e pode ser removida pelo Administrador; quem cobra e o valor não mudam. A mensalidade cobrada pela imobiliária não é registrada como paga aqui — ela se resolve no acerto mensal.

stateDiagram-v2
    Pendente: Pendente
    Paga: Paga
    Atraso: Em atraso
    Cancelada: Cancelada
    [*] --> Pendente: criada pela assinatura ou à mão
    Pendente --> Paga: pagamento registrado, ou acerto fechado
    Pendente --> Atraso: venceu sem pagamento, ou acerto diz que não pagou
    Atraso --> Paga: pagamento registrado
    Pendente --> Cancelada: garantia encerrada (só cobranças futuras)
    Paga --> Pendente: acerto reaberto (só as pagas pelo acerto)
    Atraso --> Pendente: acerto reaberto (as que o acerto deu como não pagas)

Atraso: todo dia de manhã, o sistema marca Em atraso a cobrança vencida e não paga que a garantidora cobra. A mensalidade que a imobiliária cobra, depois de vencida, aparece como Aguardando a imobiliária — não é inadimplência — até o acerto mensal dizer se o inquilino pagou.

6. Acerto com a imobiliária (repasse)¶

O acerto é a prestação de contas de um mês entre a garantidora e uma imobiliária. Ele reúne as mensalidades daquele mês que a imobiliária cobrou e também a comissão da imobiliária. Aparece sozinho quando há mensalidade ou comissão para acertar. Por isso toda imobiliária com comissão tem acerto, recolha ela a mensalidade ou não — para a que não recolhe, o acerto é só a comissão, que a garantidora paga a ela.

1. A imobiliária informa, inquilino por inquilino, se ele pagou (em que data e, se ela cobrou, a multa, até o limite calculado pelo sistema) ou não pagou. Há um atalho para "todos pagaram no vencimento". Quem informa é o Responsável da Imobiliária — o Usuário de Imobiliária só consulta — ou o Administrador da Garantidora.
2. A conta: o que a imobiliária deve à garantidora = mensalidades e multas que ela recebeu − a comissão dela. A comissão é calculada quando a taxa de adesão é paga: (taxa de adesão − impostos) × o percentual de comissão da imobiliária (ou, se ela não tem percentual próprio, o padrão da garantidora). Entra no primeiro acerto ainda aberto a partir daquele mês.
3. A garantidora registra as transferências que recebeu da imobiliária — ou que fez a ela, quando a comissão é maior que o devido — até a conta zerar.
4. A garantidora fecha o acerto (Administrador): as mensalidades informadas como pagas ficam Pagas, e as informadas como não pagas ficam Em atraso. Acerto fechado não muda mais; para reabrir, é preciso dar um motivo, e os pagamentos registrados por ele são desfeitos. Depois de fechado, anexa-se a nota fiscal.

O fechamento do mês da garantidora é um resumo, não uma etapa: para cada mês, mostra o que foi cobrado, o que entrou, o que ainda está para receber direto e o que está com as imobiliárias para repassar, separados por tipo de cobrança e por quem cobra, com exportação em planilha.

Onde o caminho para hoje¶

• Não existe sinistro. Não há como comunicar que o inquilino não pagou, validar o pedido, pagar a imobiliária nem cobrar o inquilino depois. Os prazos de sinistro e o limite de indenização ficam gravados na garantia, mas nada os usa. O item Sinistros do menu está marcado como "em breve". O ponto de partida seria a cobrança em atraso.
• Não há ligação com banco (boleto, PIX, aviso de pagamento) nem assinatura eletrônica.
• Ninguém é avisado por e-mail quando a análise é devolvida, decidida ou emitida, nem quando uma cobrança atrasa.

Pontos a confirmar¶

Decisões de negócio — o sistema faz assim; está certo?¶

1. A comissão da imobiliária é calculada sobre a taxa de adesão, mas a taxa de adesão é sempre cobrada pela garantidora, nunca passa pela imobiliária. A imobiliária que recolhe a mensalidade recebe a comissão descontada do repasse; a que não recolhe tem um acerto só para receber a comissão. É essa a regra do contrato de parceria?
2. O repasse da imobiliária inclui a multa e os juros que ela cobrou do inquilino, não só a mensalidade da garantia. Correto?
3. A entrada só junta taxa de adesão e 1º mês se a garantidora cobra o 1º mês à vista. Sem essa opção, a entrada é só a taxa de adesão, e a 1ª mensalidade vence no mesmo dia — e, se a imobiliária recolhe, vai para o repasse.
4. A entrada sai por boleto ou por PIX, conforme a forma de cobrança da garantidora — não é sempre boleto.
5. Quem cobra as mensalidades é decidido no registro da assinatura, não na emissão. Se a regra "a imobiliária recolhe" mudar entre emitir e registrar a assinatura, vale a nova.
6. Imobiliária nova não recolhe mensalidade até alguém ligar essa opção: até lá, as mensalidades são cobradas direto pela garantidora.
7. Mensalidade dada como não paga fica presa ao acerto fechado. Ela vira Em atraso, não pode ser registrada como paga avulsa, e, se o inquilino pagar depois, é preciso reabrir o acerto daquele mês. Qual deve ser o caminho quando o inquilino paga atrasado — ou quando vira sinistro?
8. O inquilino pertence a uma imobiliária. O mesmo inquilino trazido por duas imobiliárias vira dois cadastros, e as consultas de crédito de um não são reaproveitadas no outro. Além disso, a garantidora consegue juntar numa análise o inquilino de uma imobiliária com o imóvel de outra (a análise fica com a do imóvel).
9. Parcelar a taxa de adesão aparece como opção nas configurações da garantidora, mas não funciona: a taxa de adesão sai sempre numa cobrança só.
10. Dá para enviar a análise sem documento; só a aprovação exige, e o Administrador aprova sem documento escrevendo uma justificativa.
11. Locatário pessoa jurídica não tem consulta de crédito, e o resultado das consultas não pesa em nada — é só para o analista ler.
12. Garantia com início no passado cria, na assinatura, cobranças já vencidas: as que a garantidora cobra ficam Em atraso no dia seguinte; as da imobiliária ficam Aguardando a imobiliária até o acerto.
13. Só o Administrador registra pagamento — o Operador emite e registra a assinatura, mas não registra pagamento.
14. Reprovar não exige motivo. Quando o analista escreve um, ele fica no parecer e no histórico da análise.
15. O analista não corrige a análise enquanto ela está Em análise — só em edição ou pendente —, embora a intenção registrada seja "corrigir o erro evidente em vez de devolver". Ele consegue alterar dados de um inquilino já incluído (como a renda), mas não incluir nem tirar ninguém.
16. A imobiliária não registra o repasse que fez — ela só informa o que os inquilinos pagaram; a transferência é lançada pela garantidora.
17. A entrada pode ser criada com valor zero, quando não há taxa de adesão e o 1º mês não é cobrado à vista.

Falhas encontradas — para corrigir¶

• A documentação técnica do sistema ainda trata o proprietário como parte da garantia, como "beneficiário" que recebe a indenização — o contrário do modelo, em que o proprietário está fora da relação e o sinistro é pago à imobiliária. Não afeta as telas, mas confunde quem integra ou mantém o sistema.
• O número da análise e o da garantia trazem o mês errado quando são criados depois das 21h do último dia do mês: levam o mês seguinte.
• O botão "Emitir garantia" aparece para o Administrador Global (da plataforma), que não pode emitir — ele clica e recebe uma recusa.
• O Administrador Global consegue encerrar uma garantia, embora não possa emitir nem registrar assinatura.
• Marcar uma cobrança em atraso à mão não verifica quem cobra: permite pôr Em atraso uma mensalidade que a imobiliária ainda vai informar no acerto — exatamente o que a marcação automática evita.
• O item "Sinistros" do menu aparece para o Responsável da Imobiliária, embora esteja escondido do Usuário de Imobiliária.
• A mensagem de análise que não pode ser editada diz "somente em edição", mas a análise pendente também pode ser editada.
• Textos internos desatualizados sobre cancelamento manual de cobrança (não existe), criação manual das mensalidades (hoje são criadas na assinatura) e a regra de aprovação (texto cortado no meio).